Предположим, вы получили наследство, развелись и разделили имущество, или вместе с кем-то приобрели квартиру через совместную покупку. Короче говоря, теперь вы являетесь счастливым обладателем доли в каком-либо недвижимом объекте. В этой статье рассмотрим, как правильно владеть и управлять своей долей, а также как продать ее и какие условия необходимо обсудить с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Обычно наличие доли в квартире не означает, что у владельца есть право на определенную комнату (даже если каждому владельцу выделена отдельная комната). Владелец владеет долей в праве собственности, которая может быть равной или отличаться от долей других владельцев. «Долевая собственность — это особая форма владения, при которой каждый сантиметр квартиры принадлежит другому собственнику, — поясняет Ирина Бербенева, руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости». — Поэтому установить правила использования иногда очень сложно. Если собственники не могут договориться между собой, то порядок использования определяется судом». Однако доля может быть и реальной. По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв. м в квартире общей площадью 52 кв. м). При этом только отдельные жилые помещения — комнаты могут быть выделены, а коридор, кухня и ванная остаются в общей долевой собственности. Выделение реальных долей приводит к тому, что фактически квартира становится коммунальной.
Кто может владеть долями
Закон не накладывает ограничений на количество и качественный состав владельцев. Например, собственность может быть принадлежащей только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно и физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
У владельца доли в жилой недвижимости есть все права, которые присущи собственнику — права владения, пользования и распоряжения. Однако, для осуществления этих прав необходимо согласование с остальными собственниками. Это часто приводит к различным спорам, и суд может признать неправомерными попытки реализации прав без согласия других владельцев. Для избежания конфликтов, собственнику доли следует учитывать права других владельцев и не нарушать их. У владельца доли в жилой недвижимости также есть обязанность платить налоги и коммунальные платежи, а также уведомлять остальных владельцев о планируемых сделках с его долей (продажа, аренда, залог и т.д.). Если владелец доли не проживает в помещении, он все равно обязан поддерживать его в надлежащем состоянии и устранять аварийные ситуации, так как долевая собственность подразумевает ограниченное пользование, и другой владелец в любой момент может воспользоваться своей долей.
В случае с общей долевой собственностью, услуги ЖКХ обычно оплачиваются через единый платежный документ. Однако каждый участник этой собственности имеет право обратиться в управляющую компанию с просьбой выставить отдельный счет за услуги ЖКХ, пропорционально его доле. Свертлана Краснова, руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость», сообщила об этом. Эксперт подчеркивает, что закон обязывает каждого участника долевой собственности участвовать в финансовых затратах на содержание и сохранение имущества, пропорционально его доле.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право самостоятельно прописаться в ней без согласия остальных собственников. Также он имеет возможность прописать в этой квартире своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку согласно законодательству местом проживания несовершеннолетнего до 14 лет считается место проживания его родителей (или одного из них). Однако, если владелец желает прописать своего супруга/супругу, родителей, других родственников и лиц, не связанных с ним родством, то для этого ему необходимо получить согласие всех совладельцев этой квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
В соответствии с Гражданским кодексом России имеется возможность выделить долю в натуре, при условии наличия технической возможности оборудования отдельного входа и санузла в этой части жилья. Только при соблюдении этих правил объект может быть зарегистрирован в кадастровом учете и право собственности на него может быть оформлено. «Когда доля в натуре выделяется, участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, и его долевая собственность на имущество прекращается», — объясняет Светлана Краснова. — «Однако, в случае квартир реализация этой процедуры практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием определить порядок пользования квартирой (закрепить конкретную комнату за истцом)». Разделение современных квартир является непростой задачей, так как общая площадь должна составлять не менее 28 квадратных метров (в соответствии с СНиП 01.31.2003), с учетом особенностей планировки. Если предположить, что квартира очень большая и в ней возможно оборудование двух отдельных входов, то изменения жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и прокладка коммуникаций будут стоить немалых денег. «Когда обособление доли в натуре затруднено объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте», — отмечает Ирина Доброхотова. — «Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получает деньги от других сособственников, которые после этого могут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Сначала необходимо проинформировать остальных совладельцев о намерении продать свою долю, так как у них есть преимущественное право на выкуп помещения. Если остальные собственники не выкупят долю в течение месяца или не предоставят письменный отказ, то можно искать покупателя среди посторонних лиц. Если собственник доли не соблюдает правило о преимущественном выкупе другими владельцами, то они могут подать иск в течение трех месяцев, чтобы вернуть себе это право. Это может произойти не только, если собственник тайно продал свою долю, но и если завысил ее стоимость при уведомлении остальных владельцев и продал другому покупателю за меньшую цену. По мнению Сергея Коршунова, брокера агентства недвижимости Century 21 Milestone, совместная продажа всей доли квартиры всегда выгоднее, чем продажа отдельной доли. Поэтому важно использовать все возможности для договоренности с другими владельцами, а также нанять профессионального агента, который сможет убедить родственников в совместной продаже. Реальная стоимость доли будет значительно ниже, чем арифметически рассчитанная стоимость всей квартиры, поэтому не стоит ориентироваться на перекупщиков, которым нужны только ваши проблемы с родственниками.
Сложности распоряжения долевой собственностью
В Российской законодательной системе не существует ограничений на минимальный размер доли собственности, что приводит к возможности бесконечного фрагментирования любых помещений. Согласно Марии Литинецкой, это означает, что даже владельцы крошечных долей могут претендовать на одну и ту же квартиру. На практике были случаи, когда люди владели, например, 1/40 доли квартиры и требовали входа в жилье и прекращения мешающих им действий, совершаемых владельцами половины или трети этой же квартиры. Обычно суды обязывают владельца большей доли заплатить компенсацию, в сущности вынуждая его выкупить незначительную долю. Следует понимать, что общая собственность часто объединяет людей с различными интересами. Не все владельцы доли одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться скрытно или обманом продать свою долю. Конфликтные ситуации также возможны. Все споры, связанные с долевой собственностью (даже при обсуждении оплаты коммунальных услуг), часто разрешаются в судебном порядке.
Покупка доли в квартире: деньги на ветер или выгодное вложение средств?
Я решил вложить свои деньги в недвижимость, поскольку считаю это самым надежным способом. Однако я не могу позволить себе полноценную квартиру. Мой друг посоветовал мне вместо этого приобрести долю в квартире. Стоит ли мне вообще рассматривать подобные сделки? Чем это может быть опасно, и есть ли хоть какие-то преимущества?
– Возможно получить право на приобретение доли в жилой площади – законодательство о долевых отношениях прописано в главе 16 Гражданского кодекса РФ.
Доля, присутствующая в жилой квартире, представляет собой часть общего права собственности на это помещение. Одна из форм доли — это выделенное помещение, как правило, отдельная изолированная комната. Существуют также невыделенные доли, которые обозначаются дробными числами, например, 1/4.
О чем всегда нужно помнить при покупке доли в квартире
Прежде чем совершать сделку с долями, превышающими стоимость обычной квартиры, необходимо обязательно проверить объект недвижимости. Это делается для того, чтобы избежать возможных проблем с недобросовестными продавцами и не лишиться как денег, так и жилья.
- Если собственник решит продать свою долю, он должен первым делом предложить ее владельцам остальных долей по цене, не превышающей то, что он собирается предложить сторонним покупателям. Если он этого не сделает, то покупатели долей впоследствии смогут оспорить сделку. Все предложения должны быть оформлены письменно. Поэтому продавец должен предоставить вам не только письменные уведомления от покупателей долей, но и их нотариальные отказы от покупки доли.
- Необходимость проверить регистрацию третьих лиц перед покупкой. Важно попросить продавца предоставить официальную выписку из реестра домовладений. Это позволит узнать, кто и когда был зарегистрирован в данном жилом помещении, и кто снят с учета. Если на часть, которую вы собираетесь приобрести, зарегистрированы третьи лица, даже если это родственники продавца, их необходимо исключить из регистрационного учета до заключения купли-продажи. В противном случае, новый владелец сможет выселить их только с помощью судебного процесса.
- Если одна из сторон сделки является несовершеннолетним, то необходимо получить согласие родителей или опекунов. При продаже доли несовершеннолетнего требуется официальное разрешение органов опеки, которые гарантируют, что ребенку будет предоставлено новое жилье, сохраняя при этом жилищные условия, и что его не выселят безвозвратно. Если не получено официальное разрешение опеки, сделка будет признана недействительной судом.
- Если вы планируете приобрести небольшую долю в недвижимости, которую невозможно отделить на практике, помните о том, что по иску других собственников, владеющих более крупной площадью в квартире, ваша доля может быть признана незначительной судом. Это особенно вероятно в случаях, когда владелец этой доли не проживает там и не использует ее для хранения своих вещей и т.д. Суд может принудить других собственников выплатить вам определенную сумму в качестве выкупной цены за эту долю, в результате чего вы теряете все права на нее. При этом ваше согласие как владельца незначительной доли не требуется (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ).
Есть ли плюсы при покупке доли в квартире
Если решить приобрести долю в жилом помещении, то можно насладиться некоторыми преимуществами:
- Доступ к регистрации на собственной части. Этот вариант идеально подходит для тех, кто желает окончательно разрешить вопросы с регистрацией (например, для иногородних, которые работают).
- Некоторые люди решают приобрести небольшую долю в перспективной квартире, чтобы в будущем согласовать с остальными собственниками выкуп всего жилого пространства. Это гораздо выгоднее, чем покупать аналогичное жилье целиком. Однако стоит учитывать, что далеко не всегда получается достичь договоренности со всеми участниками сделки, так как влияет человеческий фактор.
Подводя итоги: приобретение части доли в жилом помещении может оказаться выгодным инвестированием, при условии рациональной оценки будущих возможностей владения таким имуществом.
Сколько стоит ваша доля?
Когда речь идет о долях в квартирах, мы имеем дело с особым видом товара. Цены на такие доли могут колебаться в зависимости от рыночной конъюнктуры или даже стремиться к нулю, если между собственниками нет согласия. Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру», делится своим опытом и говорит о том, как поступить, если невозможно достичь согласия между сособственниками и поделить квартиру.
Если идти от самого начала, институт долевой собственности вовсе не так уж и плох, если речь идет о ситуации, где объект принадлежит дружной семье. Однако в реальной жизни это может стать источником множества проблем, когда собственники и наследники оказываются в конфликте и превращают даже хорошую квартиру в непродаваемую недвижимость. Причина этому – недостаточное совершенство законодательства.
Не стоит винить законодателей – я бы не спешил делать такие выводы. Я могу привести вам пример Казахстана, который является единственной страной, разрешающей подобные проблемы сразу. В этой стране любой собственник, даже не имеющий большинство долей, имеет право выставить спорный объект на торги по решению суда. В итоге, все прежние собственники получают свою долю суммы и расходятся, и никакие ссоры не имеют смысла. Однако, такая система возможна только в прецедентных правовых системах. У нас все гораздо сложнее – для достижения такой совершенной системы пришлось бы переписать множество законов и подзаконных актов, и не факт, что все стороны будут учтены.
Второй фактор, который стоило бы отметить, — это особенности местности. Жилье в Санкт-Петербурге всегда считалось дорогим, и практически каждая «долька» стоит значительных денег. К тому же, институт регистрации по месту жительства все также существует. Все это приводит к большому количеству желающих приобрести долю в недвижимости. Однако, не все владельцы готовы продавать свои лишние квадратные метры: они рассматривают их как «капитал» и используют в качестве средства для шантажа других собственников. Вот откуда берутся, как вы сказали, «сюжеты».
– Кого и с какой целью интересуются приобретением акций?
– В большинстве случаев, люди приобретают недвижимость для различных целей: для оформления регистрации по месту жительства, для собственного проживания или как инвестицию. Приобретение доли жилья, которая позволяет зарегистрироваться (в настоящее время – от 4 квадратных метров на человека), значительно облегчает жизнь: становится проще найти работу и возможно в будущем получить ипотечный кредит.
В главном, преимущественно клиенты, которые покупают из-за необходимости прописки, являются гости из других городов?
Иногда бывает иначе. Чаще всего людей из других городов интересуют доли с возможностью проживания. Это означает, что они хотят иметь возможность занять комнату или хотя бы койку.
У нас, кстати, поступают много заявок от жителей Адмиралтейского, Приморского и Василеостровского районов, включая петербуржцев. И вы знаете, почему? Потому что люди приобретают так называемые апартаменты, которые не имеют возможности зарегистрироваться, так как это нежилое помещение. И есть другой случай — вы строите коттедж и постоянно живете на дачном участке. Теоретически у вас есть возможность прописки. Однако практически это удается не всем: ваш дом должен быть не дачным, а жилым, и быть признанным таковым «в установленном законом порядке». Часто единственным решением является приобретение маневренной жилплощади для регистрации. И, конечно, в случае необходимости можно оставить вещи или переночевать в городе.
Какова привлекательность инвестиций в совместную собственность?
Иногда возможность получить выгоду превышает риски. Например, если у вас есть возможность постепенно выкупить другие доли или арендовать объект вместе с другими собственниками и получать доход. Однако долевая собственность — это ситуация, когда один неадекватный совладелец может привести к провалу вашего проекта или серьезно усложнить его.
Петербургский рынок недвижимости выделяется своей особенностью — более 80% квартир находятся в долевой собственности. Этот показатель превосходит как Москву, так и другие регионы России. Почему это происходит?
В первую очередь, Петербург заслуживает внимания не только как Северная столица, но и как коммунальная столица. Известно, что коммунальное жилье в нашем городе часто оформляется в долевую собственность. Однако, исторические коммуналки постепенно перемещаются, и при этом появляются новые, включая те, что находятся в недавно построенных комплексах, даже в домах комфортного и бизнес класса.
Кроме того, квартиры, приобретенные с помощью социальных пособий, материнского капитала и семейной ипотеки с субсидированной ставкой, оформляются как долевая собственность всех членов семьи. Наше государство заботится о будущем несовершеннолетних, предоставляя им возможность стать собственниками жилья. Однако, когда дети вырастают и создают свои семьи, статистика свидетельствует о том, что большинство браков заканчиваются разводом. В результате развода семья распадается, и возникает проблема коммунального жилья, где каждый собственник доли имеет право свободного доступа в любую комнату или может противиться сдаче своей доли в аренду.
В-третьих, семейные квартиры часто становятся причиной раздоров между наследниками: вчера они собирались за общим столом в гостях, а сегодня, получив наследство, становятся заклятыми врагами. В идеале, потенциальные наследники могли бы заранее позаботиться и написать завещание. Однако, во-первых, мы все внезапно подвержены смертности. Во-вторых, родственники стараются избегать разговоров на эту тему. В-третьих, даже завещание не решает все проблемы. Например, согласно закону наследодатель не может просто так оставить квартиру своему любимому племяннику, обойдя наследников первой очереди, находящихся на его иждивении, – таких, например, как пожилые люди, достигшие пенсионного возраста.
Давайте рассмотрим конкретный пример и выясним стоимость доли в «наследственной» квартире и возможные варианты действий. Предположим, у нас есть двухкомнатная квартира в панельном доме, которая была оценена в 4 миллиона рублей. В данном случае, три четверти доли принадлежат моей знакомой (она получила их по завещанию от отца), и одна четверть доли принадлежит вдове отца от второго брака (которая является обязательным наследником, так как она пенсионерка). Однако, возникли проблемы с разделом имущества. Моя знакомая желает выкупить долю второй собственницы, однако она готова продать свою долю только по значительно завышенной цене. Какая цена является справедливой в данном случае?
Для чего нужны риэлторы в современном обществе?