В предыдущем году мы отметили рост спроса на различные активы в арендном бизнесе, которые имели доступную стоимость для входа — от помещений в коворкингах до магазинов в новых жилых районах. Самым популярным активом стали апартаменты. Однако, при сдаче апартаментов в аренду, существуют налоговые аспекты, о которых стоит задуматься. Какую схему налогообложения лучше выбрать? Тип и размер налога зависит от того, каким образом владелец предоставляет свой актив в аренду — как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель (ИП).
C 1 января 2019 года начали действовать законодательные ограничения на сдачу в аренду нежилых помещений, включая апартаменты. Теперь, чтобы получить легальный доход от аренды, необходимо либо зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, либо заключить договор с управляющей компанией. В противном случае возможны штрафы и начисление НДС за весь период аренды. Налоговые органы будут рассматривать постоянный доход от аренды нежилых помещений как предпринимательскую деятельность, поэтому физическое лицо обязано зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель.
Владелец апартаментов, который сдает их через индивидуального предпринимателя, имеет возможность выбрать одну из трех вариантов налогообложения.
Инвестиции в апартаменты: разбор всех вопросов
Для тех, кто знаком с концепцией пассивного дохода и долгосрочных инвестиций, апартаменты являются ценным приобретением в игре жизни. Этот вид недвижимости привлекает своей высокой стоимостью и возможностью быстрого возврата вложений, но одновременно отталкивает сомнительной репутацией: часто бывает трудно себе ответить на вопрос, что на самом деле представляют собой апартаменты. Чтобы разобраться в сложных терминах, оценить возможные риски и рассчитать потенциальную прибыль, предлагается использовать данное руководство.
Апартаменты — это жилище, представляющее собой отдельную квартиру или комнату, расположенную в здании или комплексе зданий. В отличие от обычной квартиры, апартаменты часто предлагают дополнительные удобства и высокий уровень комфорта, что делает их привлекательным вариантом для проживания.
Апартаменты представляют собой предприятие, подобное обычной жилой квартире. В них также проживают люди, но соблюдается специальный порядок: отсутствие регистрации (или лишь временная), увеличенные коммунальные платежи, отсутствие возможности налоговых вычетов, высокий налог на недвижимость и ограниченная социальная инфраструктура. Как возник этот тип недвижимости и почему он стал таким популярным, несмотря на все эти особенности?
В крупных городах с плотной застройкой со временем возникает проблема доступности и низкой стоимости земли для строительства. Начиная с 2000-х годов предприимчивые застройщики стали решать эту проблему путем модернизации старых зданий и продажи помещений в них. Заметив, что власти не препятствуют продаже нежилых объектов в качестве жилья, а спрос со стороны потребителей устойчив, девелоперы пошли дальше. Они начали строить здания на землях, где жилое строительство было запрещено. Застройщики приобретали участки с назначением под гостиницы или офисные здания, строили там дома и продавали квартиры. С точки зрения закона, эти квартиры считались коммерческими помещениями и не обладали характеристиками обычных жилых квартир, но проживать в них было разрешено. Такие помещения получили название апартаментов.
Таким образом, термин «апартаменты» был придуман изобретательностью застройщиков, и в настоящее время власти адаптируются к этим новым реалиям. Именно поэтому в законодательстве нет четкого определения этого понятия. Основной фактор, который зачастую перевешивает всю неопределенность, — это конкурентно низкая цена как для застройщиков, так и для покупателей. Апартаменты не подвержены нормам строительства жилых зданий, которые, в случае с жилой застройкой, усложняют процесс согласования и получения разрешений, а также увеличивают стоимость объекта. Возможность обходить обычные требования позволяет формировать более низкую стоимость со стороны застройщика.
Какие особенности выделяют апартаменты из ряда обычных квартир?
Главное различие, от которого зависят все остальные, заключается в назначении земельного участка, на котором строятся апартаменты. Оно может быть двух типов: для строительства гостиничных зданий или для создания общественно-деловых объектов. В обоих случаях объекты, находящиеся на этих участках, имеют коммерческий статус. Однако, если человек приобретает апартаменты в гостиничном здании, то у него будет возможность временной регистрации, в то время как в офисном здании даже временная прописка недоступна. Это первое важное отличие от обычной квартиры, где всегда можно зарегистрироваться постоянно. Что еще можно отметить?
Государственные органы контролируют инфраструктуру жилой застройки, приказывая застройщикам заботиться о наличии вблизи социально-значимых объектов, таких как детские сады, школы и поликлиники. Однако, при возведении апартаментов застройщики не обязаны соблюдать эти требования. С одной стороны, это позволяет строительным компаниям использовать участки, которые не соответствуют жилищным стандартам, но с другой стороны, исключает большую часть потенциальных покупателей, а именно семей с детьми.
Приобретая жилую квартиру, жители соглашаются с определенными правилами, действующими в их соседстве. Например, они должны соблюдать тишину в определенные часы и дни, а также не использовать свое жилье в коммерческих целях. В случае нарушения этих правил, соседи имеют право обратиться в полицию или написать жалобу. Если речь идет о жилом помещении, которое также может использоваться в коммерческих целях, то жильцам могут грозить неприятности. Покупатели апартаментов должны быть готовы к тому, что рядом с ними могут открыться барбершоп, кафе или караоке-бар и им придется просто терпеть это.
Процедура конфискации имущества. В ситуации финансовых затруднений суд не имеет права отобрать жилье, которое полностью оплачено и является единственным. Однако, если это апартаменты, даже гостиничного типа, человек, находящийся в долгах, может быть лишен своего жилища.
Оплата за коммунальные услуги и дополнительные платежи. Управляющие компании, работающие в жилых комплексах, не подвержены контролю государства в отношении установления тарифов, поэтому имеют возможность определять стоимость коммунальных услуг на свое усмотрение. Если говорить о цифрах, то разница в среднем составляет 20% при сравнении двух квартир одинаковой площади.
В ЖК «Лайнер» (Москва) за жилую площадь в размере 32 кв.м. в ноябре 2021 года требуется оплатить счет за коммунальные услуги. Важно отметить, что в эту сумму не включается пополнение фонда капитального ремонта. Несмотря на то, что отсутствие этого платежа может привести к некоторой экономии, стоит помнить, что при необходимости проведения ремонтных работ все собственники будут нести равные расходы. Источник: journal.tinkoff.ru/aparts/#two
Стоимость жилья. Стоимость апартаментов ниже, чем у квартир. В среднем, апартаменты можно приобрести на 15-20% дешевле, поэтому эти помещения пользуются популярностью, несмотря на все их особенности. Особый интерес к апартаментам проявляют инвесторы, которые рассматривают недвижимость как источник пассивного дохода. Среднее время окупаемости апартаментов составляет 10-15 лет, в то время как у обычных квартир это занимает 20-30 лет.
Что такое апартаменты
Апартаменты представляют собой один из типов коммерческой недвижимости — имущество, которое используется для получения прибыли или роста капитала. Кроме апартаментов, к этой категории относятся офисные и торговые помещения, промышленные и складские объекты, гостиницы, гаражи и автостоянки. Здесь можно ознакомиться с финансовыми инвестиционными возможностями. Апартаменты — это вид коммерческой недвижимости, который может использоваться для постоянного проживания. Фактически, апартаменты занимают промежуточное положение между гостиницей и квартирой. Так как такое помещение пригодно для постоянного проживания и внешне часто неотличимо от квартиры, апартаменты могут быть альтернативой инвестициям в жилую недвижимость.
Чем апартаменты отличаются от квартир
Считается, что главной преимущественной особенностью апартаментов является их более низкая стоимость по сравнению с квартирами, имеющими такую же площадь и другие сопоставимые характеристики (как местоположение, окружающая инфраструктура и т.д.). Апартаменты, как правило, находятся в частях города, где развита инфраструктура. Более высокий налог на имущество в некоторой степени компенсируется более низкой кадастровой стоимостью, которая присуща квартирам.
Однако, в России законодательная основа, регулирующая статус апартаментов, находится на довольно незначительной стадии разработки. Изредка представители исполнительной и законодательной власти поднимают вопрос о том, чтобы приравнять апартаменты к обычному жилому помещению — например, предлагается распространить на них действие Жилищного кодекса, разрешить прописку, ввести взносы на капитальный ремонт и так далее.
В июле 2022 года председатель комитета Госдумы по строительству Сергей Пахомов заявил, что вопрос о равноправии апартаментов и жилья пока откладывается. По мнению этого комитета, применение Жилищного кодекса к апартаментам вызывает определенные трудности, однако возможно выделить их в отдельную категорию коммерческой недвижимости, что позволит снизить налоги и коммунальные платежи.
Стоят ли апартаменты дешевле квартир
Исторически апартаменты имели более низкую стоимость по сравнению с аналогичными квартирами по характеристикам. Валерий Кочетков, директор отдела «Новостройки» в компании «Инком-Недвижимость», объясняет, что застройщики экономят на социальной инфраструктуре и налоге на добавленную стоимость при строительстве апартаментов, что позволяет им предложить покупателям помещения сравнимые с квартирами по площади, но более дешевые на 15–20%. Согласно оценкам Дмитрия Париноса, заместителя директора подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга в консалтинговой компании CORE.XP, эта разница может достигать 20–25%.
Тем не менее, сейчас эта разница в стоимости не применима ко всем типам жилых апартаментов, утверждает Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга в компании «НДВ Супермаркет Недвижимости». Она подчеркивает, что при сравнении квартир и апартаментов с одинаковыми сроками сдачи, отделкой и расположением внутри каждого класса, разница будет составлять 15-20%. Однако, учитывая то, что значительная доля апартаментов находится на завершающей стадии строительства и предлагается с различными вариантами отделки, средняя цена за квадратный метр может быть выше, чем у квартир. Согласно данным компании, средняя цена за квадратный метр квартир в настоящее время составляет 403,3 тысячи рублей, а для апартаментов — 444 тысячи рублей.
Расчетные данные ценовой политики основного сегмента рынка в начальной стадии его развития.
Средняя площадь составляет определенное количество квадратных метров.
Средняя стоимость одного квадратного метра составляет несколько тысяч рублей.
Чем отличается налогообложение апартаментов от квартир
Основное преимущество апартаментов заключается в их более низкой стоимости по сравнению с квартирами. Тем не менее, перед покупкой следует изучить особенности налогообложения. В реальной жизни часто случается так, что налоги и другие обязательные платежи сокращают выгоду, полученную от разницы в цене.
- Собственники апартаментов обязаны уплачивать различные налоги в соответствии с действующим законодательством.
- Налог на собственность
- оплачивается в момент совершения сделки продажи квартиры.
- Арендная плата, которую приходится уплачивать в качестве налога при сдаче в аренду
Понятие апартаментов не определено федеральным законодательством. Однако данное понятие встречается в документах, регулирующих деятельность гостиничного бизнеса.
Аппартаменты обладают признаками помещений для проживания — в них можно жить и даже получить временную регистрацию. Однако с точки зрения закона они классифицируются как нежилые помещения.
Какие преимущества этого для владельца? Апартаменты воспринимаются как коммерческая недвижимость, что означает, что они не рассматриваются как первостепенные объекты. В связи с этим, налоговые ставки для квартир и жилых домов не применяются к этой категории, даже если они постоянно заселены жильцами.
Какие налоги платят собственники апартаментов
Существует несколько налогов, связанных с жилой недвижимостью. Владелец квартиры обязан каждый год уплачивать налог на имущество. Если объект недвижимости принес ему доход (например, через сдачу в аренду или продажу), то также необходимо уплатить налог на доходы физических лиц.
Налог на собственность
Оплата налога на имущество физических лиц осуществляется собственниками недвижимости. В случае наличия нескольких владельцев, сумма налога делится между ними пропорционально их долям. Платеж взимается один раз в год и должен быть внесен до 1 декабря.
величины дохода, типа деятельности, статуса участника и срока участия.
- Территория Российской Федерации, где находится имущество;
- зоны земельного назначения, предназначенные для размещения зданий или сооружений.
- величина кадастровой оценки имущества;
- В здании имеются комнаты, которые используются для осуществления коммерческой деятельности.
Для определения суммы налоговых платежей используется кадастровая стоимость. Каждый год региональные органы власти устанавливают этот показатель и вносят его в Единый государственный реестр недвижимости. Получить информацию об этом можно на официальном веб-ресурсе соответствующего ведомства.
Величина ставки определяется в зависимости от категории земельного участка, на котором находится объект. Одиночные и многоквартирные жилые дома строятся на участках, предназначенных для строительства жилой застройки, и ставка составляет 0,1%. Апартаменты представляют более сложную ситуацию. Если они расположены на земле, предназначенной для строительства гостиничных объектов, придется заплатить 0,5%. А если участок выделен для общественно-делового, торгового или офисного использования, ставка составляет 2%.
Если мы преобразуем эту незначительную разницу в конкретные числа, мы увидим, что она может составить десятки тысяч рублей. Давайте рассмотрим это на конкретном примере.
В Москве у Владимира имеются три недвижимости – квартира и две апартаменты. Предположим, что все они имеют одинаковую кадастровую стоимость, составляющую 5 миллионов рублей. Налоговые ставки, которые применяются к этим объектам, различны и составляют 0,1%, 0,5% и 2%.
Приобретение жилья обойдется мужчине в 5000 рублей за квартиру, 25000 рублей за первые апартаменты и 100000 рублей за вторые апартаменты ежегодно. Если использовать апартаменты не для получения дохода, их содержание будет достаточно дорогостоящим.
оплачивается в момент совершения сделки продажи квартиры.
При планировании продажи недвижимости стоит заранее принять во внимание вопрос об уплате налоговых обязательств. Согласно действующему законодательству, необходимо перечислить государству 13% от суммы полученного дохода. Однако собственникам, которые являются владельцами объекта более пяти лет, предоставляется освобождение от этой обязанности.
Доход от продажи недвижимости определяется путем вычета стоимости ее покупки из цены продажи. Допустим, три года назад вы купили апартаменты за 4 миллиона рублей, а теперь продаете их за 6 миллионов. В данном случае вам придется уплатить налог с суммы в 2 миллиона рублей.
Есть различные льготы при продаже жилых объектов. Например, сокращение срока владения недвижимостью, для освобождения от налогов, до трех лет применяется только в определенных ситуациях.
- если дарственная сделка была использована при передаче собственности на недвижимость от родственника к владельцу.
- в случае, если он унаследовал данную собственность;
- Если собственником стал человек после заключения договора аренды или в результате приватизации, его право собственности становится законным.
Через трехлетний срок после того, как вам была подарена квартира родственниками, вы можете без необходимости уплаты налогов продать ее.
Собственникам квартир данные нормы не применяются. Для того, чтобы быть освобожденным от уплаты налога на прибыль, необходимо владеть недвижимостью минимум пять лет.
Если вам интересна покупка недвижимости, то Совкомбанк предлагает рассмотреть наши программы ипотеки. У нас есть несколько вариантов, включая возможность приобретения апартаментов.
Арендная плата, получаемая с сдачи имущества в аренду, подвергается налогообложению.
В зависимости от категории пользователей, государство устанавливает различные ставки. Например, физические лица обязаны уплатить 13% от своего дохода. Для того чтобы соблюсти налоговые обязательства, необходимо подать налоговую декларацию до 1 мая и внести платеж не позднее 15 июля.
Собственникам квартир, комнат и жилых домов самозанятость является эффективным способом снижения налогов. По новому статусу налог составляет всего 4%. Важно отметить, что эта схема не применяется к апартаментам.
Владельцы коммерческих объектов могут пройти регистрацию в качестве индивидуальных предпринимателей и выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН). Таким образом, они должны будут уплачивать 6% от полученного дохода от сдачи в аренду. Однако, необходимо успеть перейти на УСН в течение 30 дней с момента регистрации, иначе такая возможность представится только на следующий год. Если же они останутся на общей системе налогообложения, то ставка составит 20%.
Имеете ли вы возможность получать дополнительный доход? Увеличить и сохранить его может помочь вам онлайн-кошелек от Совкомбанка. Вы можете пополнять или снимать средства в любое удобное время, что означает, что ваши деньги всегда будут под рукой.
Воспользуйтесь прекрасной возможностью сохранить свои финансы — мобильное приложение «Халва — Совкомбанк» предлагает онлайн-копилку с уникальной функцией пополнения и изъятия средств. Не упустите шанс открыть копилку прямо в приложении и получить до 12,5% годовых.
Можно ли получить налоговый вычет при покупке апартаментов
Те, кто имел опыт покупки недвижимости, наверняка знают, что помимо самих жильцов они могут получить дополнительное вознаграждение от государства в виде налогового вычета. Согласно закону, государство вернет 13% суммы стоимости недвижимости, но не более двух миллионов рублей. Если стоимость недвижимости меньше двух миллионов, то будет возвращено 13% от ее фактической цены, а если стоимость превышает два миллиона, то вернутся лишь 13% от двух миллионов. Итак, максимальная сумма налогового вычета составляет 260 000 рублей.
Однако требуется соблюдать важное условие: новый владелец жилья обязан получать официальный доход и уплачивать налоги с него в государственный бюджет. Именно из уплаченных налогов производится возврат вычета.
Не будьте огорчены, но приобретение апартаментов не позволит вам воспользоваться налоговым вычетом. Право на вычет распространяется только на жилую недвижимость, такую как квартиры, дома или комнаты. Это следует учесть, если вы все еще не определились с выбором объекта для покупки.
Цены на апартаменты обычно находятся на уровне от 15% до 30% ниже, чем цены на квартиры той же площади. Причина этого заключается в том, что земельные участки под апартаментами обычно стоят дешевле. Однако, перед тем как считать это выгодой, стоит тщательно проанализировать все факторы. Необходимо учесть отсутствие возможности получить налоговые вычеты, более высокие налоги и коммунальные платежи.
Возможно, в ближайшие пять-семь лет различие станет незаметным, а после этого аренда квартир перестанет быть выгодной.
Давайте сделаем обзор. В целом, владельцы апартаментов имеют большую налоговую нагрузку, по сравнению с собственниками квартир. Кроме того, они не имеют некоторых льгот и преимуществ. Это происходит из-за того, что апартаменты не относятся к категории жилой недвижимости. Основное назначение апартаментов связано с их коммерческим использованием.
Все данные о расценках являются актуальными на момент написания данной публикации.