Видимо, чтобы расторгнуть договор, арендатору нужно просто освободить помещение и больше его не использовать, передавая ключи арендодателю. Однако, это далеко не так просто. Согласно договору аренды помещения, арендатор должен регулярно платить арендную плату, поддерживать арендуемую площадь в надлежащем состоянии и, если предусмотрено договором, оплачивать коммунальные услуги и прочее. Поэтому просто освободить помещение и передать ключи арендодателю не приведет к прекращению действия договора. Впоследствии, на законных основаниях, арендатор в любой момент может потребовать оплату за оставшийся период до окончания срока договора, вместе со всеми применимыми штрафами и пенями за задержки. Поэтому при высвобождении помещения необходимо правильно расторгнуть договор согласно всем требованиям действующего законодательства.
Способы прекращения договора
Существуют несколько законных способов расторжения договора аренды:
- разорвать договор аренды с обоюдным согласием, когда и арендатор, и арендодатель согласны прекратить аренду без претензий друг к другу
- Если одна из сторон договора создает препятствия для его расторжения, возможно прекратить действие контракта путем обращения в суд.
- В случае, если в договоре предусмотрена возможность отказа одной из сторон и соответствующие обстоятельства, описанные в нем, наступили, сторона может отказаться от исполнения договора путем направления уведомления другой стороне.
Порядок отказа одной из сторон от договора
Иногда может возникнуть трудность с окончанием арендного договора. Обычно в договоре указывается, в какой срок нужно уведомить вторую сторону о расторжении. Если такого пункта нет, то в случае бессрочных соглашений, согласно законодательству, этот период составляет 3 месяца. Уведомление о расторжении должно быть отправлено письменно заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, в котором следует указать причину расторжения. Если возникает судебное разбирательство, опись вложения будет подтверждением отправки письма о расторжении договора, а уведомление о вручении — того, что другая сторона его получила. После истечения установленного срока аренда прекращается по общим правилам: составляется акт о приеме-передаче помещения, и только после этого прекращается начисление арендной платы.
Обязательно! Арендодателю важно знать, что есть дополнительное условие: даже если арендатор не соблюдает условия договора (например, не оплачивает арендную плату вовремя, плохо использует помещение и другие нарушения), в первую очередь необходимо письменно потребовать устранения нарушений. И только в том случае, если нарушение не будет исправлено в установленный срок, можно отправить уведомление об отказе от договора.
возможно использовать для разрешения споров до судебного процесса
Если одна из сторон не хочет прекратить существующий арендный договор, другая сторона может обратиться в суд. Однако, чтобы сделать это, ей необходимо сначала попытаться разрешить спор вне суда путем выполнения некоторых предварительных процедур.
- Для достижения расторжения договора аренды необходимо отправить заказное письмо с подробным описанием приложенных документов и уведомлением о вручении. Важно указать четкий срок для получения ответа, если такой не указан в самом договоре. Законодательство устанавливает стандартное время ответа до 30 дней.
- Подождать получения ответа или окончания установленного срока.
Разрешение конфликта непосредственно в судебном зале
Если другая сторона отклонила предложение или истекло законодательно установленное время, то следует подготовиться к судебному разбирательству.
- Необходимо собрать подтверждающие документы, которые свидетельствуют о нарушении договора со стороны второй стороны. Возможными доказательствами могут быть заключение экспертизы, которое указывает на несоответствие состояния объекта недвижимости санитарным нормам, а также справка, подтверждающая повреждение имущества в процессе пользования, а также другие соответствующие документы.
- Прошу составить исковое заявление, содержащее подробное описание обстоятельств и четкую формулировку требований, основываясь на действующем законодательстве.
- Оплачивайте государственную пошлину и подавайте ходатайство в суд, сопровождая его соответствующими доказательствами. Предоставляйте запрашиваемую судом дополнительную информацию, активно посещайте заседания.
- После получения судебного решения, которое станет законным, Вы можете обратиться в Росреестр с целью аннулирования зарегистрированного договора аренды.
- По завершении всех вышеуказанных мероприятий другая сторона обязана заключить договор об оформлении собственности на объект недвижимости.
Судебное представительство можно осуществлять автономно, без привлечения внешней помощи, пользуясь собственными ресурсами компании. Тем не менее, в случае отсутствия юриста в штате более разумным решением будет обратиться к услугам специализированной организации.
Если в рамках договора аренды возникают финансовые разногласия между сторонами, которые не удается разрешить самостоятельно, наша компания ЭОС готова оказать помощь. Мы специализируемся на урегулировании долговых обязательств и всегда принимаем во внимание интересы обеих сторон при решении финансовых вопросов, стремясь найти оптимальное решение, удовлетворяющее всем.
Статьи другого эксперта по рынку задолженности в секторе B2B, Ивана Комиссарова