Мы отметили, что покупатель квартиры самостоятельно передал небольшую сумму (30 тыс. руб.) в качестве задатка для закрепления квартиры за собой. Однако, не было заключено никакого договора, а только предварительные устные договоренности. В настоящее время обстоятельства изменились, и мы решили отказаться от продажи квартиры. Теперь покупатель требует вернуть задаток в двойном размере, угрожая судебным разбирательством. Мы считаем, что эта сумма не является задатком, а лишь авансом, и не подлежит возврату в двойном размере. Мы хотели бы узнать, правы ли мы в этом случае?
- Давайте разберемся в понятии «договор» и определим, когда можно считать его заключенным.
- Задаток — это сумма денег, которую потенциальный покупатель вносит продавцу в качестве гарантии при заключении договора купли-продажи.
- В чем отличие между задатком и авансом?
- Выводы
Что такое договор и когда он считается заключенным
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение между двумя или несколькими лицами, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, считается договором.
В соответствии с первым пунктом статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации считается, что договор был заключен, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем ключевым условиям договора в необходимой форме, предусмотренной для таких случаев.
Что такое задаток
Согласно первому пункту статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком считается денежная сумма, которую одна из сторон договора выплачивает другой стороне в качестве частичной оплаты по договору и гарантии его выполнения. Это действует в качестве подтверждения заключения договора и обеспечения его исполнения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 380 Гражданского кодекса требуется составление письменного договора о задатке, независимо от его суммы.
Если возникают сомнения относительно того, является ли сумма, уплаченная в платежах по договору, задатком, особенно из-за нарушения правила, указанного в пункте 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, то эта сумма признается авансом, если не доказано обратное (пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Чем задаток отличается от аванса
Согласно статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации можно сделать вывод, что задаток имеет не только платежную функцию, но также служит подтверждением и обеспечением. Аванс, подобно задатку, используется для покрытия будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, и также служит доказательством заключения договора, однако, в отличие от задатка, не выполняет обеспечительную функцию. Поэтому согласно закону соглашение о задатке должно содержать все перечисленные условия в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме этого, при заключении соглашения о задатке обе стороны должны ясно выразить свою волю о том, что передаваемая сумма не только выполняет функцию платежа, но и является обеспечением заключенного договора. Кроме того, стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, как это предусмотрено пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ. Подтверждением согласия сторон на сумму задатка служат условия договора или самого соглашения о задатке, как указано в определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17.02.2020 № 8Г-3585/2019[88-800/2020-(88-2423/2019)].
Выводы
В отношении данного вопроса стороны не обязались письменно заключить двустороннее соглашение о задатке, поэтому сумма в размере 30 тыс. руб. не имеет обеспечительной функции, как это требуется в случае соглашения о задатке. В данном соглашении должны были быть указаны правовые последствия, включая возможность продавцом вернуть данную сумму в двойном размере в случае отказа от сделки.
В данной ситуации сумма, переданная продавцу по расписке в размере 30 тыс. рублей, считается предоплатой. Поскольку договор купли-продажи квартиры не был заключен, стороны не имеют обязательств по его исполнению. Следовательно, покупателю необходимо вернуть предоплату в том же размере.
Что такое задаток. Объясняем простыми словами
Задаток представляет собой сумму денег или ценности, которую одна из сторон передает другой в качестве гарантии заключения договора и обеспечения исполнения своих обязательств. Этот депозит также служит доказательством серьезности намерений и готовности стороны выполнить свои обязательства.
Проще говоря, первая часть платежа по договору предназначена для возмещения потерь стороне, которая несвоей виной оказалась в ситуации разрыва договора. Если сторона, которая внесла задаток, отказывается от сделки, она теряет его. Если сторона, получившая задаток, отказывается от сделки, она обязана вернуть его в двойном размере.
Важно отметить, что при передаче денежных средств в качестве задатка необходимо составить письменный договор, иначе эта сумма будет рассматриваться как аванс.
Только в Российской Федерации задаток может быть представлен исключительно в денежной форме, в то время как в других государствах это может быть и недвижимое имущество.
Пример употребления на «Секрете»
Согласно словам Сергея, он проживает в данной квартире начиная с 2004 года. Он утверждает, что это именно она сыграла решающую роль в его достижении мирового чемпионства по пауэрлифтингу. Теперь он желает, чтобы не только его собственные мечты осуществились. Сергей заверяет, что уже имеются потенциальные покупатели, которые звонили ему, однако пока никто из них не внес задаток.
Вести сделку по продаже квартиры, которая обладает потенциалом для высокой прибыли.
История
Залог, несомненно, присутствовал в коммерческих отношениях с древних времен. Впервые он был упомянут в римском праве. Залог, как свидетельство заключения сделки, и штрафной залог были различными явлениями. Возврат залога в двойном размере также не был распространен во всех правовых системах Европы, и его штрафная функция была односторонней.
Ошибки в употреблении
Часто возникает путаница между задатком, авансом и залогом. Хотя задаток и аванс имеют общую особенность — они являются первой частью платежа. Однако, аванс отличается от задатка тем, что в случае, если договор разрывается, аванс возвращается в полном объеме. В то же время, задаток служит как средство обеспечения обязательств, в то время как аванс — нет.
Исполнительница российского происхождения Zivert (Юлия Зиверт) вернула сумму в $12 000 своему коллеге Аркадию Укупнику в компенсацию за отмененное выступление на корпоративном мероприятии в Турции. Согласно заключенному договору с Аркадием Укупником в декабре 2020 года, гонорар за концерт составлял 2,25 млн рублей (около $30 000), сообщает информационный портал «Газета.Ru». Исполнительница получила аванс в размере $12 000 (примерно 874 000 рублей) до 28 февраля, оставшуюся сумму она должна была перечислить позже.
Если бы певица имела действительно талант, она должна была бы вернуть в два раза больше денег из-за отмененного мероприятия, за которое она была виновата. Вероятно, речь идет о возврате аванса.
То, что объединяет задаток с залогом, — это использование обеих форм в качестве средств обеспечения обязательств. Однако залог, как правило, имеет равную или более высокую стоимость, чем сумма договора, и возвращается при исполнении обязательств (таким образом, не входит в состав платежа). Обычно залогом служит имущество, но он также может быть денежным (например, залог за последний месяц при аренде квартиры).
ВС рассказал, когда вместе с задатком можно вернуть убытки
Различие между задатком, авансом и предоплатой не всегда понятно. Однако, в случае невыполнения договора предоплата и аванс возвращаются, в то время как задаток – нет. Более того, если получатель задатка не выполнил договор, он должен вернуть деньги в двойном размере и возместить убытки. Это не так просто, как решил Верховный суд, и он пояснил, на что следует обращать внимание при рассмотрении подобных споров.
Датой, когда Анна Иконникова и Владислав Стрельчук заключили соглашение, является 1 февраля 2015 года. Согласно этому соглашению, обе стороны согласились заключить договор купли-продажи двухкомнатной квартиры за 9,5 миллиона рублей в течение пяти дней. Доказательством этого, Анна Иконникова передала Владиславу Стрельчуку задаток в размере 50 000 рублей. Однако, спустя три дня, Владислав Стрельчук сообщил, что он передумал продавать квартиру и вернул Анне Иконниковой всю сумму.
В соответствии со вторым пунктом статьи 381 Гражданского кодекса, если одна из сторон не исполнила договор, задаток, предоставленный этой стороне, не возвращается. В случае, если виноватой стороной является получатель задатка, задаток возвращается в двойном размере, а также возмещаются все убытки, учитывая сумму задатка. Впрочем, Стрельчук не выплатил вторую часть задатка.
Поскольку сделка купли-продажи не была совершена, Иконникова понесла некоторые финансовые потери. Она вынуждена была заплатить риелтору 190 000 рублей за поиск альтернативной квартиры, отправить телеграмму за 703 рубля, и арендовать банковскую ячейку за 350 рублей. В свете происшедшего, Иконникова решила потребовать от Стрельчука возврат второго задатка, а также возмещение расходов в размере 141 053 рублей, которые он не сможет покрыть (разница между убытками и вторым задатком), компенсацию морального вреда и все судебные расходы (включая оплату услуг представителя, нотариальные услуги, государственные пошлины и почтовые расходы).
Московский городской суд поддержал решение Гагаринского районного суда в целом, за исключением взыскания морального ущерба — суд пришел к выводу, что причинение нравственных страданий не было достаточно доказано. Кроме того, суд первой инстанции решил взыскать с Иконниковой расходы по уплате государственной пошлины в двух суммах: 5578 рублей и 10 598 рублей. В общей сложности Иконниковой было присуждено 229 482 рубля. Московский городской суд согласился с этим решением.
Согласно решению Верховного суда, в этом случае не все настолько очевидно. Согласно статье 15 Гражданского кодекса, полное возмещение убытков означает, что кредитор должен быть поставлен в положение, которое было бы, если бы обязательство было исполнено должным образом. Это означает, что расходы Иконниковой на услуги риелтора могут быть возмещены только в том случае, если риелтор найдет жилье и она его купит. Однако это обстоятельство не было проверено нижестоящими судами.
Высший суд обнарушил еще одно нарушение — повторное взимание государственной пошлины. Иконникова не просила взимать две пошлины и не представила документы, подтверждающие оплату второй. Первая инстанция суда не указала на основании, по которому была взимана вторая пошлина, и апелляция не исправила эту ошибку. В связи с этим Высший суд отменил предыдущие постановления и направил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд (№ 5-КГ17-21). Пока дело не рассмотрено.
Все адвокаты выразили согласие с Верховным Судом. «Суды всегда ставят высокие требования к доказательствам в делах о возмещении убытков, поэтому множество кредиторов не могут получить компенсацию за убытки или отказываются судиться уже на этапе подачи иска, не веря в перспективы взыскания», — отметила директор ООО «Центр правового обслуживания» Анна Коняева. «Сущность института возмещения убытков заключается в том, чтобы пострадавшая сторона могла компенсировать себе с помощью стороны, не исполнившей своих обязательств по сделке, те преимущества, которые она ожидала бы получить, если бы сделка состоялась. В данном случае пострадавшая сторона рассчитывала на покупку квартиры. Поэтому Верховный Суд справедливо связал возмещение суммы убытков, понесенных для достижения этой цели, с конечным результаом. Это не означает, что возмещение расходов на услуги риелтора будет отклонено — наоборот, если поиски новой квартиры не принесли успеха и потребовали дополнительных затрат от истца, эти расходы могут быть взысканы с ответчика по делу», — считает партнер ПБ «Олевинский, Буюкян и партнеры» Магомед Газдиев. «В этом деле истцу необходимо было доказать, что новое жилье уже было найдено. Если это не так, истец имеет право отказаться от услуг риелтора и потребовать возврата вознаграждения», — уверен советник практики разрешения споров Lidings Александр Попелюк.
Газдиев также отметил, что Вооруженные силы повторили то же содержание своего собственного пленума от 24.03.2016 № 7: «Цель цитирования самого себя — указать нижестоящим судебным органам на то, что они не усвоили уроки должным образом». Интересно, до 1 июня 2015 года суд мог отклонить иск о возмещении убытков только по причине невозможности определения размера убытков с надлежащей степенью достоверности. Теперь в Гражданском кодексе внесены изменения и размер убытков определяет сам суд.
Редакция изменяет имена и фамилии, делая текст уникальным.
- Альтернативный план: кому будет выплачен задаток за квартиру, которая не будет продана.
- Распорядительный орган по вопросам судебного разбирательства подтвердил законность выплаты вознаграждения за досрочное прекращение договорных обязательств.
- Ректор юридического университета был наказан за то, что он не возвращал студентам аванс при расторжении договора.
- Рассмотрение дел, судебное решение и роль судей
- Высший суд Российской Федерации
- Окончание соглашения
Задаток и аванс при покупке недвижимости: что это такое и как правильно передать
Поначалу кажется, что здесь нет ничего сложного: продавец составил расписку, покупатель перевел деньги. В действительности, предварительная оплата при сделках с недвижимостью имеет свои нюансы, не зная о которых можно случайно потерять свои средства.
Изучаем различные опции предварительной оплаты, точные способы ее передачи и получения, возможные проблемы и эффективные решения для их устранения, и все это без лишних затрат времени и денег.
Предоплата за квартиру: аванс и задаток
Предложение переделать покупательский аванс в качестве первоначального взноса при покупке недвижимости в сделке. Путем предоставления определенной суммы денег до передачи квартиры или дома на покупателя, покупатель уведомляет продавца о своем намерении приобрести именно это жилье.
Главное различие между авансом и задатком заключается в том, что стороны сделки берут на себя большую ответственность. При заключении договора задатка покупатель и продавец официально подтверждают свои обязательства и обеспечивают их выполнение.
Предоплата, вносимая при совершении договора купли-продажи, называется авансом. В случае отсутствия договора нет и аванса. Поэтому, если вы решили внести аванс, то вам также необходимо составить предварительный договор, который будет являться проектом основного договора купли-продажи.
Договор, который заключается перед основным, включает в себя условия о задатке. Однако, чтобы обеспечить возможность возврата денежных средств в случае сорвавшейся сделки, достаточно наличия расписки и соглашения о задатке.
Таким образом, аванс имеет одну значимую особенность, отличающую его от задатка — возможность возврата предоплаты. В отличие от задатка, аванс может быть возвращен покупателю в любой ситуации, за исключением случаев, когда в соглашении предусмотрены штрафные санкции. В то же время, задаток может быть возвращен по взаимному согласию сторон или если продавец отказывается от совершения сделки.
Если покупатель передумал приобретать квартиру, он имеет возможность вернуть аванс, но задаток не подлежит возврату. В случае, если продавец изменит свои планы, он обязан вернуть задаток вдвое большей сумме. Однако, недобросовестный продавец может не вернуть аванс, который был оформлен без предварительного договора.
Письменное соглашение
При заключении соглашения между покупателем и продавцом обычно обсуждаются вопросы о размере задатка или аванса, сроке действия договоренностей и о возможных штрафных санкциях. Сумма предварительной оплаты, как правило, не превышает 100-200 тысяч рублей или 5-10% от стоимости квартиры, если она относится к премиум-классу.
Срок действия соглашения о задатке или авансе определяется готовностью сторон к совершению сделки. Если владелец недвижимости продает ее без приобретения чего-либо взамен, то 14-30 календарных дней будет достаточно. Этого времени должно быть достаточно даже при неактивности продавца и дополнительных служб.
Если продавец решает продать свою квартиру и приобрести новое жилье одновременно, то рекомендуется установить срок в 30-60 дней. Однако, в случае необходимости, всегда возможно продлить соглашение дополнительным контрактом.
В документе можно оговорить дополнительные условия, например, указать срок, в течение которого владелец жилья и все проживающие обязаны выписаться и освободить квартиру. Чем больше деталей будет указано, тем это будет более благоприятно. Старайтесь быть максимально точными и конкретными.
Как правильно передать аванс или задаток
Когда предварительный договор о приобретении квартиры, дома или земельного участка будет составлен и соглашение о задатке или авансе будет подписано, продавец обязуется оформить документ об получении денег.
Расписание составляется в свободной форме, однако некоторые элементы в нем должны присутствовать обязательно, а именно:
- документ, называющийся по ссылке «договор купли-продажи»
- дата заполнения договора;
- Информация, содержащаяся в паспорте, о плательщике и получателе средств;
- особенности жилища; данные о помещении; описание апартаментов; характеристики жилплощади; информация о жилье.
- уведомление о внесении аванса;
- Акты о подписании договора между собственником и покупателем недвижимости.
Лучше оформлять письменное соглашение вручную, так как подделать почерк достаточно трудно. Это будет полезно, если между продавцом и покупателем возникнут разногласия, которые необходимо будет разрешать в судебном порядке.
Необходимо обратить внимание на то, что информация в документе должна точно соответствовать паспортным данным как у покупателя, так и у продавца. Чтобы быть на стороне безопасности, желательно пригласить свидетелей, но предпочтение отдавать людям, не связанным с родственными узами.
Для составления расписки необходимо предоставить два экземпляра документа. В случае приобретения квартиры, принадлежащей нескольким владельцам, все собственники обязаны подписать расписку.
Что будет, если не правильно оформить предоплату
Один реалистичный пример из сферы юридической деятельности иллюстрирует, насколько просто возможно потерять значительную сумму денег из семейного бюджета, если не иметь достаточных знаний о правилах, регулирующих передачу задатка.
При подписании предварительного договора купли-продажи Виталий передал продавцу 100 тыс. рублей в качестве предоплаты, по соглашению о задатке. Через неделю он обратился к продавцу с просьбой расторгнуть договор и вернуть ему деньги.
Приводоком для отказа стало несогласие супруги на покупку недвижимости. Владелец квартиры отказался вернуть предоплату. При посещении юристом Виталием консультации, он получил информацию о том, какие промахи он допустил при заключении договора о внесении задатка.
В связи с брачным статусом Виталия, он был обязан получить согласие своей супруги на приобретение жилой площади в первую очередь. Кроме того, необходимо было получить подписанное соглашение о задатке от жены. В силу неодобрения покупки супругой Виталия, он вынужден был отказаться от проведения сделки.
В соответствии с законом, если покупатель виновен в расторжении предварительного договора купли-продажи, задаток не возвращается ему, а остается у продавца в качестве компенсации за потерянную выгоду.
Пора сделать выбор
Когда-то неизбежно настанет момент, когда придется принять решение, какой именно способ предоплаты при покупке квартиры будет самым выгодным для вас. Если вы заинтересованы в приобретении недвижимости, эксперты настоятельно рекомендуют остановить свой выбор на опции задатка.
Если продавец нарушит ваши договоренности, вы будете полностью защищены от потери денег и времени. Ведь никому не захочется возвращать большую сумму денег, тем более удваивая ее.
Если у вас есть намерение продать свою недвижимость, то выгоднее всего придерживаться варианта с авансом. Возможно, что сделка может не состояться по вашей непосредственной вине, но в таком случае вы всего лишь вернете предварительный взнос и не потеряете ничего, кроме потраченного времени.
Наиболее разумно ориентироваться на особые обстоятельства, связанные с покупкой жилья в виде квартиры, загородного дома или участка. Если вам неудобно определиться с выбором способа предоплаты, рекомендуется обратиться к профессионалам.
Не забывайте, что сделки, связанные с недвижимостью, всегда сопряжены с рисками и большими финансовыми вложениями. Если вы не обеспечите защиту своих интересов вовремя, существует вероятность потерять значительные суммы денег.