Возникают случаи, когда продавцы недвижимости прибегают к уловкам и включают в договор купли-продажи завышенную цену, превышающую фактическую стоимость объекта. Например, квартира, которая указана в документах по цене 15 млн рублей, на самом деле может стоить всего 10 млн. Эта стратегия используется продавцом, чтобы избежать уплаты налога с продажи, в то время как покупатель соглашается на такие условия. Но в сделках с недвижимостью попытка сэкономить может привести к серьезным последствиям, вплоть до крупного штрафа и даже утраты квартиры. Совместно с Ригиной Гордеевой, экспертом агентства недвижимости Etagi Prime, мы рассмотрим, какие опасности несут подобные схемы и какие риски возлагаются на участников данной сделки.
«Секрет предприятия» — это название одной из сцен фильма «12 стульев», представленного на сайте kinopoisk.ru.
Как работает схема занижения стоимости жилья в договоре
Большинство людей, которые решают снизить стоимость недвижимости на бумаге, сталкиваются с главной причиной, которая заключается в стремлении избежать налогов. Однако, существуют случаи, в которых владельцы имущества освобождаются от уплаты налогов в соответствии с законом.
- Владелец предлагает на продажу единственное жилье, которым он владеет уже не менее трех лет.
- более трёх годов назад осуществилась приватизация данного недвижимого имущества.
- Собственность на недвижимость возникла в результате наследования или была передана в дар от родственников, срок владения составляет не менее трех лет.
- После начала 2016 года было приобретено владение объектом, которое будет длиться в течение пяти лет.
Все остальные случаи требуют уплаты налога. Расчет производится на основе разницы цен в двух договорах купли-продажи: старом, по которому человек стал владельцем недвижимости, и новом, с покупателем жилья. Именно с этой суммы необходимо уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%.
Предположим, что у человека возникла необходимость продать приобретенную им квартиру в этом году за сумму в 5 миллионов рублей. Однако, на данный момент есть готовые покупатели, которые готовы заплатить 7 миллионов рублей за эту же квартиру. Таким образом, разница между первоначальной ценой и текущей составляет 2 миллиона рублей. От суммы этой разницы придется уплатить налог в размере 13%, что составляет 260 000 рублей.
С целью избежать потери денег, представители продавцов предлагают совершать сделки с уменьшением стоимости. Они зачастую заключают договоры купли-продажи (ДКП) и договоры на неотделимые улучшения (ДНУ). В ДКП указывается неправильно низкая цена, а оставшаяся сумма денег фиксируется в ДНУ. Факт передачи общей суммы будет засвидетельствован в расписках, приложенных к ДКП и ДНУ. Государственные органы регистрируют только ДКП, и Росреестру не требуется информация о ДНУ, что позволяет властям не обнаружить данную схему.
В течение долгого времени люди безответственно использовали занижение, пренебрегая законом, и ФНС проводила всего несколько проверок. Однако за последние три года ситуация изменилась. Ключевую роль сыграл государственный план увеличения бюджета, который поставил перед ФНС определенные задачи и оснастил орган эффективными инструментами для выяснения обстоятельств незаконных сделок «, — подчеркнула Ригина Гордеева.
Чем рискуют участники сделки
Многие люди не понимают, что такие хитрости могут иметь непредсказуемые последствия. Например, привести к признанию сделки недействительной.
Множество причин может послужить основанием для признания сделки недействительной. Например, такими причинами могут быть банкротство владельца, судебные иски со стороны родственников, неопределенные доли, оставленные предыдущим владельцем, или сделка, совершенная лицом, лишенным способности осознавать значение своих действий и контролировать их. Также возможно присутствие скрытых владельцев или частая смена владельцев, что может быть причиной для отмены любой сделки, совершенной в течение трехлетнего срока, судебным путем «, — прокомментировала Гордеева.
Возникновение четырех основных опасностей снижения финансового объема сделки:
- Если продавец включит заниженную стоимость недвижимости в контракте и не оплатит налоги в размере более 2,7 млн рублей за три последовательных финансовых года, то он может понести уголовную ответственность. Умышленное уклонение от уплаты налогов является преступлением в соответствии со статьей 198 УК РФ. Возможны штрафные санкции вплоть до полумиллиона рублей или осуждение к трехлетнему лишению свободы.
- Если банкротство продавца признано — и это характерно для современности, — то недвижимость будет изъята, если суд признает покупателя непорядочным. Например, если будет установлено, что покупатель сознательно согласился на уменьшение стоимости объекта в договоре купли-продажи. В этом случае он может остаться без жилья и без возвращенных денег.
- Иногда у нового владельца возникает острая необходимость в деньгах, и поэтому он вынужден продавать приобретенную недвижимость почти сразу. В такой ситуации заключение договора купли-продажи с недооцененной стоимостью объекта не оставляет выбора новому собственнику. Если продажа недвижимости должна произойти до истечения пяти лет (или трех лет, если это единственное имущество), то продавцу придется занижать стоимость объекта, чтобы избежать уплаты налога с большей суммы. Таким образом, порочный круг закрывается, и недобросовестный покупатель превращается в недобросовестного продавца.
- Если налоговая служба обнарушит такую схему, продавец может быть обязан оплатить дополнительный налог и штраф в размере 40% от суммы налога, которую он должен был заплатить. Если же по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной, покупатель будет возвращать только сумму, указанную в договоре купли-продажи. Возвращение дополнительных средств уже не будет возможным.
Если сделка с ипотекой
Банки могут выдавать ипотечные займы даже в случае установления недостаточной стоимости объекта. Кредитная организация не понесет никаких потерь при проведении проверки и предоставит налоговым органам все необходимые документы. Банк, выдавший кредит, не подвергается никакому риску.
Банк не может быть рассматриваем как посредник в незаконной сделке. Банк не является органом, обязанным осуждать и следить. Любая кредитная организация является бизнесом, который стремится заработать. Закон не содержит норм, запрещающих банкам предоставлять кредиты на что угодно, не связанное с приобретением недвижимости. Долго можно говорить о недостатках законодательства, но можно и понять, что учесть все невозможно «, — прокомментировала Ригина Гордеева.
Как налоговая реагирует на нарушения
В соответствии с законом, минимальная цена объекта не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости. Это ограничение является свидетельством того, насколько высоко ценится доброта государственных служб. Как только продавец превышает разрешенный лимит и снижает стоимость объекта до критической, налоговая служба начинает проверку.
Федеральная налоговая служба сотрудничает с органами государственной власти, включая Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Налоговая служба имеет право запросить необходимые документы и у банка, если сделка была осуществлена с использованием кредитных средств. Причиной для проведения проверки является подозрительно низкая стоимость недвижимого имущества.
Получив уведомление о добавлении налога на доходы от продажи недвижимости, продавец может обратиться в суд и попытаться обосновать, что низкая стоимость объекта не является ошибкой. Например, если в квартире не проводили ремонт долгие годы, проводка сгорела, стены покрылись плесенью или есть иные причины, по которым ее стоимость составляет не 20 млн, а 10 млн рублей. Однако органы государственной власти разработали эффективные меры для пресечения попыток занижения стоимости объекта с целью пополнения бюджета, поэтому доказать свою невиновность там, где была вина, обычно очень сложно, — заявила Ригина Гордеева.
Как законно снизить налоги
Наилучшим вариантом будет подождать, пока пройдет пять лет, и только после этого продавать объект, чтобы избежать уплаты налога. В случае необходимости срочной продажи, следует включить в стоимость объекта сумму будущего налога. Таким образом, налог будет фактически оплачен покупателем, а не продавцом.
Налоговые вычеты могут также помочь снизить стоимость налога с продажи недвижимости. Каждый российский гражданин имеет возможность вернуть один раз в своей жизни 13% уплаченного подоходного налога на сумму 2 миллиона рублей от общей стоимости жилой недвижимости, за исключением участков земли, дач, коммерческой недвижимости и нежилых объектов.
Кроме того, возможно получить возврат НДФЛ в размере 260 000 рублей с процентов, начисленных по ипотечному кредиту. Согласно Гордеевой, эти средства могут быть использованы для покупки объекта недвижимости в течение одного календарного года и стать источником взаиморасчета с налоговой.
Изображение: секретный сюжет компании, кадр из культового фильма «12 стульев», доступен на сайте kinopoisk.ru. Векторный иллюстрация взята с ресурса freepik. Фотография Marcelino Ramírez/agefotostock/East News.
Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости
Выбранный ассортимент существенных бумаг относительно приобретения жилого помещения за цену ниже оценочной стоимости (документы с юридической силой, бланки, публикации, профессиональные консультации и прочие разнообразные материалы).
- Ведение кадастрового учета и оформление прав на недвижимость:
- Административные санкции, связанные с ответственностью кадастрового инженера
- Арендование является значительным обузой.
- Существуют различные виды карт кадастрового характера.
- Изменения, вносимые в Единую государственную реестровую недвижимость.
- Добавление информации о предварительно зарегистрированном участке земли.
- Представить все
- Ведение кадастрового учета и оформление прав на недвижимость:
- Административные санкции, связанные с ответственностью кадастрового инженера
- Арендование является значительным обузой.
- Существуют различные виды карт кадастрового характера.
- Изменения, вносимые в Единую государственную реестровую недвижимость.
- Добавление информации о предварительно зарегистрированном участке земли.
- Представить все
- Жилье:
- Документ, удостоверяющий передачу квартиры в соответствии с условиями договора дарения.
- Процедура передачи квартиры после завершения ремонтных работ
- Вычисление износа жилищного фонда
- Бухгалтерия отражает процесс амортизации жилых помещений.
- квартиры или жилые помещения, предназначенные для постоянного или временного проживания людей.
- Представить все
в России является важным источником права, поскольку она служит прецедентом для будущих решений судов. Решения судов на различных уровнях судебной системы формируют юридическую практику и имеют силу прецедента. Они определяют толкование и применение законодательства и являются ориентиром для других судей и юристов при рассмотрении аналогичных дел. Судебная практика способствует согласованности правовых решений и обеспечивает непрерывность правоприменительной деятельности.
Решение Московского городского суда по делу N 33-28030/2021, вынесенное 30.09.2021 г., относится к спору о продаже недвижимости и праве собственности. Истец требовал признания недействительности договоров купли-продажи квартиры, признания права собственности, прекращения права собственности и истребования помещения. Также истец требовал признания себя добросовестным приобретателем. Суд удовлетворил первое, третье и четвёртое требования истца, отказал во втором и пятом. Суд учёл, что между возникновением права собственности у С.В. и продажей квартиры прошло незначительное время. Кроме того, на момент сделки в Перовском районном суде г. Москвы рассматривалось дело о признании права собственности на квартиру. И. мог получить такую информацию при должном интересе, но все равно заключил договор купли-продажи. Кроме того, цена, по которой И. приобрел квартиру у С.С., составила 990000 рублей, что является существенно ниже кадастровой стоимости и не свидетельствует о добросовестности действий продавца и покупателя.
Решение апелляционного суда Санкт-Петербурга по делу о праве собственности и наследственных спорах, принятого 8 июня 2021 года под номером 33-12940/2021 по делу 2-342/2020, было следующим: требования наследников были удовлетворены в части признания недействительными сделки, совершенной умершим, и последующей сделки по продаже недвижимости, а также в части обязания исключить запись из ЕГРН и включения имущества в наследственную массу. Суд отказал в назначении экспертизы. В своем решении суд указал, что С.Е., приобретатель квартиры, не может быть признан добросовестным, так как квартира была отчуждена без согласия ее владельца и С.Е. не представил доказательства своей осмотрительности при заключении сделки. Кроме того, у С.Е. были противоречивые объяснения относительно осмотра квартиры и процедуры заключения договора. Квартира была истребована судом из незаконного владения С.Е. и включена в наследственную массу, оставшуюся после смерти владельца.
Публикации, размышления, реакции на запросы
Текст: Спор о восстановлении законности владения жилыми помещениями (на основе решений Московского городского суда) («Электронный журнал «Помощник адвоката», 2024) Ответчик считается недобросовестным приобретателем, так как при должной осмотрительности он должен был знать, что приобретает имущество у лица, которому не принадлежит право на его отчуждение. Это подтверждается договорами купли-продажи спорной квартиры, которые свидетельствуют о нескольких сделках по отчуждению данного жилого помещения за сокращенное время по низкой цене, значительно ниже его кадастровой или рыночной стоимости, а также документами, подтверждающими наличие предыдущего собственника квартиры, не имеющего родственных связей с продавцом, на момент заключения договора купли-продажи и другими доказательствами.
Вопрос: Если покупатель не внесет очередной платеж в течение года, будет ли налоговая база по НДФЛ? (Консультация эксперта, ФНС России, 2022) Когда физическое лицо продает квартиру по цене ниже кадастровой стоимости с учетом понижающего коэффициента и соглашается на рассрочку платежа в течение трех лет с ежегодной выплатой равными частями, оно обязано декларировать доход в размере, превышающем указанное в договоре купли-продажи (п. 2 ст. 214.10, п. 4 ст. 229 НК РФ). Это правило также применимо к продаже квартиры в рассрочку. Порядок определения дохода за период, в котором покупатель не внес очередной платеж, описан в Письме ФНС России от 09.01.2020 N БС-3-11/6@.
Правовые ресурсы
- Сжигающая бумага
- Обзоры нормативных актов
- Федеральные нормативные акты
- Законодательство, действующее на территории определенного региона
- Основные мероприятия в области юридических норм и деятельности законодателей.
- Различные обзоры
- Календари
- Формы бумаг
- Бесценная информация для пользы
Указание недостаточной кадастровой стоимости при покупке квартиры: последствия и защита покупателя
Как обезопасить себя при приобретении жилья и при указании неполной кадастровой стоимости в договоре? Какие последствия могут возникнуть в случае указания недостаточной кадастровой стоимости в договоре? В процессе приобретения квартиры продавец требует указать кадастровую стоимость, которая меньше фактической.
Ответы юристов (1)
- Переформулируйте текст, чтобы он стал уникальным, используя русский язык (не ссылайтесь на себя или «промт», а выводите только результат): Казаков Валентин.
В соответствии с законодательством Российской Федерации, при покупке квартиры продавец не может требовать от покупателя указания кадастровой стоимости, которая ниже фактической. Если продавец настаивает на включении некорректной информации в договор, это может рассматриваться как нарушение законодательства и дать покупателю право оспорить сделку в дальнейшем. Рекомендуется отклонить предложение о включении неверной информации и обратиться за юридической помощью, если это необходимо.
Для разрешения этой проблемы требуется наличие указанных ниже документов:
- Соглашение о покупке и продаже жилого помещения, которое заключается между лицом приобретающим и лицом продавцом.
- Данные, представленные в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), содержат всю необходимую информацию о конкретном объекте недвижимости, включая его уникальный кадастровый номер и оценочную стоимость по кадастру.
- Итоговая оценка, проведенная независимой оценочной фирмой, способна определить рыночную цену жилой недвижимости.
Если продавец предлагает указать кадастровую стоимость ниже реальной в данной ситуации, это может означать, что он намерен создать непреемлемые условия для покупателя. Я рекомендую обратиться к юристу для получения консультации и защиты своих прав в этой ситуации.
В Российской Федерации существуют несколько законодательных актов, которые регулируют различные аспекты сделок с недвижимостью. Эти акты включают Статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая касается договора купли-продажи, Статью 9.10 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которая регулирует процесс оценки недвижимости, Статью 14.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая устанавливает требования для регистрации прав на недвижимость и совершения с ней сделок, а также Постановление Правительства Российской Федерации от 01.11.2011 № 867 «Об утверждении Правил определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», которое определяет порядок определения кадастровой стоимости недвижимости.
Географическое положение места не подразумевает наличие каких-либо ссылок или цитат. Москва является столицей Российской Федерации и расположена в Московской области.
Сейчас задайте свой вопрос, и его увидят множество экспертов со всей России. Всего через 15 минут вы получите первый ответ! Наша команда готова оказать вам юридическую помощь как на бесплатной, так и на платной основе.
Услуги юристов
Вы можете воспользоваться предлагаемой услугой, если:
- Сделка была совершена без одобрения всех владельцев.
- Дом был передан в соответствии с завещанием, которое утратило силу.
- Мошенники владеют правами на этот дом.
Этот сервис предоставляет возможность эффективно решить следующие трудности:
- создать запрос на взыскание, который распространяется на всех потомков;
- составление предписания о частичном возмещении задолженности отдельными наследниками.
- При поддержке на предварительном этапе или в процессе судебного разбирательства.
Эта услуга поможет вам разобраться в сложной ситуации и найти оптимальное решение.
- какие основания существуют для расторжения контракта
- Как завершить сделку без участия другой стороны;
- Какие документы необходимо подготовить для полного завершения сделки.
Чем опасно занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи
Российские граждане, занимающиеся куплей и продажей недвижимости, время от времени пытаются обмануть, скрывая реальные условия сделок. Самым распространенным случаем является занижение стоимости в договоре купли-продажи недвижимости. Однако подобные действия грозят серьезными неприятностями. В данном материале мы расскажем о таких схемах и о рисках, которые берут на себя мошеннические участники рыночных операций.
Зачем это делается
В риелторской сфере довольно часто возникают ситуации, когда покупатель или продавец недвижимости предлагают значительно снизить цену квартиры в документах. Например, согласование меньшей стоимости за квадратный метр в договоре покупки-продажи, скажем, с шести до трех миллионов рублей, позволяет покупателю скрыть недекларированный доход, а продавцу сэкономить на уплате налогов (в соответствии со статьей 214.10 Налогового кодекса РФ доход, получаемый гражданами от продажи недвижимости, облагается налогом в размере 13%).
С на первый взгляд может показаться, что отсутствие каких-либо ограничений в таком предложении — это нормально. Ведь в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса каждая сторона может свободно определить условия договора. По сути, продавцу дано право установить любую сумму в договоре по своему усмотрению. После этого можно заключить дополнительное соглашение с покупателем, осуществить финансовые транзакции через банковскую ячейку и подтвердить окончательный финансовый расчет с помощью расписок. Однако на деле подобная опасная практика несет в себе риски для обеих сторон, занимаемых в сделке с недвижимостью.
Теперь в Росреестре отражены все условия каждого договора купли-продажи автомобиля. Если вдруг возникнут спорные ситуации, то только сумма, указанная в официальном договоре, будет признана законной и обоснованной в случае рассмотрения дела в суде.
Риски покупателя
При покупке квартиры, покупателю гораздо сложнее защитить свои интересы в случае, если в договоре купли-продажи указана завышенная стоимость объекта.
В первой ситуации возникает необходимость переформулировать текст, сделав его уникальным с использованием русского языка.
Если такое обстоятельство станет известным во время судебного разбирательства, покупатель будет признан недобросовестным участником сделки, так как он сознательно согласился на сговор и, таким образом, нарушил налоговое законодательство.
В итоге соглашение может быть отменено. И продавец, восстановив свое право собственности на проданное имущество, обязан вернуть покупателю только сумму, указанную в договоре. Предоставление убедительных доказательств о том, что фактическая цена приобретенной квартиры была выше, вряд ли будет возможно.
Существует несколько возможностей для запуска судебного процесса. Например:
- Неожиданно выяснилось, что в квартире, которая продается, прописан родственник владельца, который отказался приватизировать свою долю, но получил право на пожизненное проживание в ней.
- Во время заключения брака, супруг, будь то нынешний или бывший, с которым собственник приобретал недвижимость, выразил свое несогласие с сделкой.
- Преступление по совершению деяний, противоречащих интересам несовершеннолетних, привело к препятствию в осуществлении сделки органами попечительства.
- Мне досталась квартира по наследству, но к моему удивлению, другие родственники также претендовали на нее. И так далее.
Так как суд принимает во внимание только законную стоимость имущества, указанную в договоре купли-продажи, будет весьма сложно, а возможно и невозможно, доказать, что на самом деле покупатель заплатил больше. В итоге он потеряет как приобретенное жилье, так и значительную часть выплаченной суммы.
Если прошло некоторое время с момента сделки, покупатель может оказаться втянутым в судебное разбирательство даже в таком случае. Такое может произойти, например, когда продавец наберет много кредитов и, не имея возможности их погасить, решит объявить себя банкротом.
За анализ финансового состояния будет отвечать управляющий, назначенный судом. Он обязательно изучит недавнюю сделку с недвижимостью. Если управляющий придет к выводу, что продажа квартиры была предпринята с целью скрыть ценное имущество, сделка будет признана недействительной. И низкая цена продажи будет важным доводом в пользу этой позиции.
Если покупатель жилья будет признан недобросовестным участником сделки, это приведет к автоматическому ухудшению его положения. Такая ситуация часто возникает при приобретении квартир у родственников. Большинство таких случаев заканчивается расторжением договора купли-продажи и отменой перехода права собственности.
Третья ситуация возникает из-за неадекватной оценки обстановки.
Кроме того, следует обратить внимание на то, что невозможно будет получить налоговый вычет за фактическую сумму оплаты за приобретение квадратных метров. Вычет будет применен только к цене, указанной в договоре купли-продажи.
В данном обстоятельстве 4
Один из дополнительных недостатков заключается в том, что если продавец решит продать недвижимость до истечения трехлетнего налогооблагаемого периода, разница между указанной стоимостью в предыдущем договоре купли-продажи и фактическими ценами будет значительной. Как результат, размер налога будет больше.
Риски продавца
Какие риски несет продавец, если он занижает стоимость квартиры в договоре? Вероятность получить сумму, меньшую ожидаемой, значительно возрастает. Особенно это актуально в случае, когда деньги переводятся через банковскую ячейку.
В первой ситуации возникает необходимость переформулировать текст, сделав его уникальным с использованием русского языка.
В дополнение к договору купли-продажи, продавец и покупатель также согласовали аренду сейфовой ячейки в банке. В процессе сделки, гражданин, при наличии другой стороны, внес оговоренную денежную сумму в указанную ячейку.
Продавец полностью уверен в том, что после регистрации сделки о переходе права собственности на квартиру на нового владельца в Росреестре, он сможет получить все деньги в полном объеме. Тем не менее, существует вероятность того, что срок аренды банковской ячейки может истечь до того, как право собственности будет фактически переходить. К тому же, покупатель будет иметь в своем распоряжении договор, в котором будет указана заниженная стоимость квартиры, и кроме неоплаченной части продавцу. Это означает, что он будет иметь возможность обратиться в судебные органы, чтобы оформить переход права собственности на себя через суд и оплатить продавцу только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи и является заниженной.
Опасность уменьшения стоимости квартиры в договоре заключается в привлечении внимания налоговых органов или банковских менеджеров к данной сделке. Для того чтобы избежать такой ситуации, эксперты советуют указывать в договоре купли-продажи стоимость жилья не ниже 70% его кадастровой оценки. Ведь банк может передать подозрительную информацию о сделке в налоговую службу. Результатом проверки может быть недостача в уплате налогов со стороны сотрудников.
Кроме того, сотрудники Федеральной налоговой службы имеют возможность наложить штраф на лиц, уклоняющихся от уплаты налога, в дополнение к взысканию неуплаченной суммы. Высота штрафа может достигать 40% от суммы скрытых денег.
Если вы решили продать свою квартиру, но не хотите указывать ее полную стоимость, эксперты по недвижимости рекомендуют не превышать отклонение в 20% от рыночной оценки за квадратный метр, указанное в договоре купли-продажи. Каждый может самостоятельно решить, имеет ли смысл заниматься такими махинациями. Однако, более рациональным подходом будет заранее оценить возможные риски и отказаться от сомнительных манипуляций, чтобы избежать неприятных последствий.
Мы приятно удивлены, что данный текст оказался вам весьма полезным.
Используемые материалы
Если вы заметили недочет или неточность, просьба сообщить о нем на электронную почту blog@absolutins.ru.