До осуществления договорной сделки (на этапе предварительного согласия) необходимо четко определить объект данной сделки, на которую будет даваться согласие.
В случае последующего согласия (после заключения сделки) необходимо явно указать на саму сделку, на выполнение которой дано согласие.
Практика принятия решений в судебных делах
Сводка судебных решений за 2021 год: Статья 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» СК РФ «В соответствии со статьей 35 Семейного кодекса Российской Федерации, если один из супругов совершает сделку по распоряжению общим имуществом супругов, предполагается, что он имеет согласие другого супруга. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, требуется получение нотариально заверенного согласия другого супруга».
Статьи, отзывы, реплики в ответ на вопросы
Справочник о делопроизводстве. Продажа недвижимости согласно рекомендациям по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Министерством юстиции Российской Федерации N 184 от 01.07.2002, предусматривает, что в определенных случаях, установленных законодательством Российской Федерации, для государственной регистрации могут требоваться дополнительные документы. В частности, необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга на совершение одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью или сделки, которая требует нотариального удостоверения или государственной регистрации (согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса).
Каким образом можно оформить согласие супруги на проведение сделки? Для осуществления сделок по продаже имущества или части уставного капитала общества с ограниченной ответственностью необходимо иметь нотариально заверенное согласие супруга, согласно пункту 3 статьи 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 131, пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и подпункту 1 пункта 11 статьи 21 Закона от 08.02.1998 года номер 14-ФЗ.
Положения, установленные в законодательстве
Верховый суд Российской Федерации в своем Обзоре судебной практики, выпущенном в 2016 году, сделал вывод, что получение нотариального согласия супруга является необходимым как при распоряжении недвижимостью, так и при совершении других сделок, требующих нотариального удостоверения и/или государственной регистрации. Относительно договора аренды земельного участка, в котором одной из сторон является предприниматель, находящийся в браке, суды пришли к выводу о необходимости получения нотариального согласия от супруги предпринимателя для заключения сделки. В связи с этим, суды признали отказ в государственной регистрации правомерным, исходя из положений Гражданского кодекса и Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Что такое общая собственность
Совершение брачного союза создает специфическую правовую связь между людьми.
Весь имущественный комплекс, который был получен во время легально зарегистрированного брака, является общим для обеих супругов. Отмечается, что не имеет значения, на чье имя оно оформлено или кто именно его приобрел.
Такая ситуация имеет место, когда вещь принадлежит и мужу, и жене без разделения на доли. Иными словами, оба супруга имеют одинаковые права на эту вещь, и каждый из них может ею свободно пользоваться.
Следует отметить, что партнеры имеют право заключить соглашение о брачном контракте и установить в нем другой порядок распоряжения имуществом, приобретенным во время брака, или имущественными правами. Также они могут в любой момент разделить свое имущество путем заключения соглашения о разделе имущества.
Тем не менее, законодательство не обязывает проводить такое разделение в обязательном порядке, а оно является исключительно добровольным. Однако часто в юридической практике по семейным и недвижимостным вопросам рекомендуется заключение таких контрактов, что помогает упростить не только распоряжение имуществом, но и процедуру развода.
Все приобретенные во время брака объекты по умолчанию являются совместными. Важно помнить, что не считаются совместно нажитыми объекты, полученные мужем и женой в дар или по наследству. Также личные предметы и все, что было куплено до брака, не признаются совместной собственностью. Для признания всего этого индивидуальной собственностью не требуется заключение контракта, таким образом действует закон.
Если квартира была приобретена во время брака и не была передана наследством или подарком одним из супругов, она считается совместно нажитым имуществом, и оба супруга имеют права на нее, а не только тот, на чье имя она оформлена.
Что будет, если не заручиться нотариально удостоверенным разрешением
Если супруг не дал согласия на продажу жилья и оно было продано без его участия, то в течение года после совершения сделки с помощью суда он имеет возможность оспорить договор купли-продажи.
Интересное отличие заключается в том, что в отдельных регионах России Росреестр не требует от продавца получить письменное согласие своего партнера на продажу квартиры для регистрации права у приобретателя. Независимо от наличия такого согласия, собственность будет зарегистрирована и перейдет к новому владельцу. Таким образом, сделка будет осуществлена.
Если не представлена данная бумага, то орган регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) делает пометку о отсутствии согласия.
На самом деле, один из партнеров имеет возможность реализовать общую недвижимость, не сообщая об этом другому, и даже не уведомляя его — регистрация все равно будет выполнена.
Является ли вероятной будущая оспаривание этой сделки или нет — неизвестно, так как это полностью зависит от решения супруга, которому не было предложено высказать свою точку зрения.
Если у нового владельца отсутствует данный документ, то возникают две неминуемых опасности:
1) в дальнейшем оспаривании договора купли-продажи супругом, чье позицию не учли;
Отсутствие разрешения в ЕГРН будет создавать трудности для последующей продажи: если владелец захочет переоткрыть ее продажу, будет сложно найти нового покупателя, готового пойти на риск и приобрести ее с таким «препятствием».
Поэтому, в случае покупки недвижимости у супружеской пары, необходимо просить супруга оформить нотариальное разрешение на продажу квартиры до подписания договора и представить его в Росреестре.
Что будет, если соглашения нет?
Если на согласие супруга не будет сделано упора, недвижимость приобретена посредством Росреестра. В случае нотариального утверждения и отсутствия иных нарушений, процедура будет успешной. Однако возможны трудности в следующих сценариях:
- Супруг проявляет недовольство в связи с заключенным соглашением и настаивает на его расторжении.
- муж не удовлетворен стоимостью;
- Сделка вызывает недовольство супруга продавца и других заинтересованных лиц из-за факта или особенностей ее характера.
Даже при согласии супруга на приобретение любого имущества рекомендуется оформить его покупку, чтобы избежать потенциальных проблем в долгосрочной перспективе.
Для осуществления продажи недвижимости, необходимо получить согласие супруга, которое должно быть оформлено нотариально. Данная требование является обязательным по пункту 3 статьи 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Нужно ли согласие, если жилье приобретается в ипотеку
При оформлении договора ипотеки, банки часто требуют согласия супруга, поскольку ипотечная квартира считается общей собственностью. Банк будет иметь право находить недвижимость в залоге до полного погашения кредита, согласно статье 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Если муж и жена выступают в качестве созаемщиков, не требуется отдельное оформление согласия. Их согласие автоматически подразумевается и явно фиксируется в договоре.
Одно из обязательных требований для продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку, – согласие супруга. Если ипотечный кредит еще не погашен, то необходимо также получить разрешение от банка. В противном случае невозможно будет снять запрет на регистрационные действия.
Как оформить соглашение?
Для того чтобы соглашение имело юридическую силу, необходимо его оформление через нотариуса в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Простое письменное оформление данного соглашения не придает ему юридической значимости.
Для того чтобы избежать возможных проблем в будущем, рекомендуется оформить нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости, хотя оно не является обязательным. Этот способ существенно снижает риски и практически исключает возможность оспаривания сделки впоследствии.
Процедура оформление у нотариуса
Для оформления необходимо выполнить определенный набор мероприятий.
- Вы можете свободно выбрать нотариальную палату, не ограничиваясь местом регистрации или другими ориентирами, и выбрать нотариуса, который вам больше всего нравится.
- прийти посетить нотариуса;
- предоставить требуемые документы;
- Добиться согласия и получить разрешение в письменной форме.
Для оформления соглашения супруга через нотариуса относительно сделки с недвижимостью, требуется представить следующие документы: паспорта обоих сторон, документ, подтверждающий право собственности на данный объект недвижимости (выписку из Единого государственного реестра недвижимости), свидетельство о заключении брака, а также документ, подтверждающий полномочия представителя, если оформление сделки будет осуществляться через него.
Все дела, связанные с нотариальной деятельностью, будут осуществлены силами самого нотариуса. Он лично задаст все необходимые вопросы, уточнит все интересующие его детали и уведомит о готовности документов.
Какой срок действия у соглашения
Если в документе не указан срок его действия, то его согласие считается вечным и остается в силе до его прямой отмены. В нем возможно указание временного периода, в рамках которого документ имеет юридическую значимость. Длительность этого периода может быть произвольной.
Согласитесь, что отзыв согласия должен быть оформлен в том же формате, как и само согласие, то есть с участием нотариуса. В противном случае документ будет сохранять свою юридическую силу и действовать на протяжении определенного периода времени.
Сколько это стоит в 2023 году?
Для достижения согласия между супругами о продаже недвижимости, необходимо учесть два аспекта, которые будут влиять на стоимость этого соглашения.
- Государственный сбор является постоянным и неизменным, если только государство не внесет изменений в его ставку, повысив или снизив ее.
- Так называемые правовые и технические услуги представляют собой комплекс действий по текстовому составлению, редактированию и консультированию. За такие услуги приходится платить до двух тысяч рублей, а иногда и немного больше, в зависимости от выбора нотариуса и региона.
Ориентировочная стоимость согласия супругов на приобретение недвижимого имущества будет примерно одинаковой.
Почти всегда необходимо получить нотариальное согласие обоих супругов на продажу недвижимости, если только такое требование не исключено прямо законом. В то же время, при покупке недвижимости согласие супруга не является обязательным, однако наличие соответствующего документа позволяет избежать будущих проблем и несоответствий. Если у вас возникнут любые вопросы, не стесняйтесь обратиться к нам для получения консультации — мы ответим на все вопросы и разъясним любые сложности.
Иван Владимирович Колганов, нотариус, проживающий в городе Москва.
Особенности нотариального согласия супруга для заключения сделки
Согласно статье 35 Уголовного Кодекса Российской Федерации, для осуществления сделок с общей недвижимостью между супругами необходимо получить согласие, которое должно быть оформлено нотариально. Данное согласие требуется при совершении крупных сделок, таких как продажа имущества или дарение. Давайте рассмотрим более подробно, как составляется указанный документ.
В каких ситуациях необходимо согласие второго супруга?
Рассмотрим ситуации, в которых необходимо наличие такого документа:
- Совершение сделок, связанных с распоряжением имуществом, которое было нажито вместе, требует прохождения государственной регистрации. Например, при продаже, дарении или обмене недвижимого имущества необходимо получение согласия сторон на оформление сделки.
- Сделки, в которых требуется обязательное оформление нотариальным заверением (покупка или продажа долей в организации).
- Операции, требующие пройти процесс государственной регистрации (например, по соглашению о долевом участии).
Необходимость получения согласия возникает, когда имущество подлежит режиму общего владения и относится к тому типу соглашений, для которых требуется согласие.
Для совершения сделки, связанной с общей собственностью, требуется согласие бывшего супруга. Расторжение брака не влияет на режим совместно нажитого имущества. Если после развода имущество не было разделено, оно остается общим, и его отчуждение регулируется статьей 35 Гражданского кодекса РФ.
Что будет, если не получить согласие?
Во время процесса регистрации договоров информация о процедуре вводится в единую систему учета. Если супруг не дал свое согласие на заключение определенной сделки, он имеет право узнать об этом и требовать признания данного договора недействительным. Для этого необходимо подать заявление в суд в течение года с момента, когда вы узнали о заключении этой незаконной сделки или должны были это узнать.
Не имеет значения, находятся ли стороны в официальном супружестве или брак уже был расторгнут.
Особенности оформления согласия
После того как составлено согласие в соответствии с установленной формой, нотариус проводит удостоверение документа в соответствии с требованиями закона. Он проверяет способность стороны к совершению действий, определяет ее намерения, разъясняет смысл и потенциальные последствия заключения сделки.
Для того чтобы дать согласие на заключение сделки с другой стороной, вам следует посетить нотариуса. При этом необходимо иметь при себе документ, который подтверждает вашу личность, а также документ, подтверждающий ваш брак. Если у вас нет паспорта или возникли сомнения в вашей личности, нотариус может провести идентификацию с помощью единой базы биометрических данных, если таковые имеются в этой базе вместе с вашим номером телефона.
Пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса установлена форма согласия супруга на осуществление сделки, которая требует нотариального заверения, а также ясного и понятного почерка или использования технических средств. Имеется запрет на использование карандаша, а также на наличие зачеркнутых и исправленных слов. В данном документе необходимо указать полное имя и место жительства лица, выражающего свое согласие.
Указанный документ не подлежит ограничению сроком, установленным законом, в отношении последующей сделки. Обычно согласие оформляется непосредственно перед заключением договора об отчуждении собственности. Однако, у Вас есть возможность самостоятельно установить срок действия данного согласия и указать его в тексте.
В договоре указывается конкретная сделка, которую одобряет другая сторона, либо полномочия супруга на продажу дома или другого актива по любой цене и при различных условиях. При этом условия договора не должны противоречить общим принципам честности и разумности при согласовании цены и других пунктов сторонами.
Если в вашей собственности имеется несколько компонентов (например, несколько офисных помещений в одном здании), и вы имеете письменное согласие на продажу всего объекта, то продажа его частями или отчуждение только одной из них не нарушит условия данного документа, поскольку вы изначально выразили свое согласие на сделку с целым объектом.
На бумаге размещается специальное обозначение, которое подтверждает правдивость такого соглашения. Нотариус взимает плату за свои услуги, а также необходимо оплатить дополнительные технические расходы в соответствии с текущими тарифами.