Составитель: Анастасия Владимирович
Обычно, при продаже недвижимости, право собственности переходит от продавца к покупателю при оплате суммы сделки или при оформлении ипотечного кредита. Однако существуют необычные способы оформления права на квартиру, дом или участок. Один из таких способов — аренда с возможностью выкупа. Этот вариант подходит, когда у покупателя нет достаточной суммы или денег на счету для полной оплаты по договору купли-продажи. В некотором смысле это похоже на рассрочку со стороны продавца, но без оформления ипотеки, когда покупатель выплачивает ежемесячные арендные платежи вместо полной суммы выкупа. Стоит отметить, что такую схему используют довольно редко.
У Петра есть цель — стать владельцем квартиры, которая принадлежит Ивану, и он планирует заплатить за нее 3 миллиона рублей. Однако на данный момент у него нет необходимой суммы, и он получил отказ в получении ипотеки из-за проблем с кредитной историей. Поэтому они с Иваном заключили договор о последующем выкупе квартиры. Согласно этому договору, каждый месяц Петр будет платить 50 000 рублей. Таким образом, в течение 60 месяцев он полностью выплатит стоимость квартиры, и она перейдет в его собственность.
Давайте рассмотрим все юридические аспекты подобных отношений и опишем потенциальные опасности для всех участников.
Аренда квартиры с правом выкупа: отличия от ипотеки.
Основное отличие заключается в точке перехода права собственности. При приобретении жилья в кредит, гражданин сразу становится его владельцем. Однако, наличие кредита оказывает влияние на наличие обременения данного имущества, то есть оно становится заложенным. Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо становится собственником только после полной оплаты покупной стоимости (или ее части, если это предусмотрено условиями договора). Кроме того, имеется еще ряд значительных недостатков:
- Лицо, осуществляющее выкуп, может не быть осведомленным о наличии имущества в залоге, если это не оговорено в соглашении между сторонами и не нарушает действующего законодательства.
- Встречается нечасто и необычный тип сделки, который может вызвать разногласия и судебные споры, так как одни и те же условия могут толковаться по-разному.
- Невозможность для арендатора получить налоговые вычеты от государства, включая 13% возврат процентов по ипотеке, приобретая жилье.
- Арендодатель в некоторой степени менее ценит полученные немедленно деньги из-за постоянно растущей инфляции. Давайте рассмотрим этот аспект более подробно: предположим, что 2 миллиона рублей были переданы сразу, за них можно было купить 100% определенного товара. Если каждый год инфляция увеличивается, скажем, на 7%, а срок выплаты составляет 2 года, то за эти два года 2 миллиона рублей потеряют 14% своей стоимости. Их будет достаточно только для покупки 86% товара, который ранее стоил меньше.
Регистрация договора аренды с правом выкупа.
Если продолжительность заключенного соглашения о недвижимости составляет менее 1 года (12 месяцев), то нет необходимости обращаться в Росреестр для внесения информации об обременении в ЕГРН. Однако, это может представлять опасность при сделках с такими объектами недвижимости. Текущий владелец имеет возможность продать эту недвижимость третьим лицам, не уведомляя об этом заинтересованных сторон. В таком случае как арендатор, так и новый владелец могут оказаться в затруднительном положении, поскольку у обоих есть интересы в использовании этого имущества.
Продажа жилья в аренду с выкупом: пошаговая инструкция
Все больше и больше россиян обращают внимание на возможность купли-продажи жилья в аренду с выкупом. У тех, кто желает выгодно продать свои квадратные метры через аренду с последующим выкупом, возникают вопросы о порядке действий при заключении подобных сделок. Николай Овчинников, руководитель и идейный вдохновитель «Федерального бюро выкупа жилья», согласился помочь нашим читателям разобраться в этом вопросе. Сегодня он подробно расскажет о шагах, составляющих процесс продажи жилья в аренду с выкупом.
Первый этап — Определение желаемых условий сделки.
Растущая популярность аренды с выкупом связана с особой природой отношений между участниками сделки, где все важные условия определяются исключительно их пожеланиями. На первый взгляд, отсутствие четких требований – это полный успех. Однако, существует и негативный эффект – люди часто не могут определить свои собственные желания.
У каждого человека свои цели: одни продают квартиру, чтобы купить автомобиль, другим просто хочется заработать на недвижимости, а для кого-то это возможность улучшить жилищные условия. Поэтому перед продажей квартиры необходимо четко понимать, с какой целью она продается. Именно от этого будут зависеть условия продажи: наличие или отсутствие первоначального взноса; окончательная стоимость квартиры с учетом инфляции; время, которое может занять сама продажа, варьирующееся от нескольких месяцев до десятков лет; размер ежемесячной арендной платы; а также приемлемый способ расчета и множество других факторов.
Второй этап – Отыскание возможного клиента
Для выполнения первого этапа требуется найти покупателя, который согласится соблюдать все важные условия продажи. Существуют различные способы поиска покупателя, аналогичные тем, которые используются при обычной продаже недвижимости: самостоятельный поиск через знакомых и друзей, использование досок объявлений, специализированных порталов и ресурсов, а также обращение к посреднику, агенту или компании, которые обычно уже имеют базу предложений.
Третий этап — Составление собрания обязательной документации.
Для заключения соглашения по аренде жилья с правом выкупа от владельца требуется подготовить комплект документов, аналогичный набору необходимому для обычной процедуры купли-продажи. Перечень данных документов представлен на иллюстрации.
Этап 4 – Совершение юридического соглашения
Этот этап сделки имеет ключевое значение. Хотя вы, конечно, можете самостоятельно составить договор, эксперты в сфере недвижимости единогласно утверждают, что лучше обратиться к профессионалам. И существует несколько причин для этого.
Сначала стоит отметить, что данная концепция только начинает привлекать внимание и пока еще не сформировалась общепринятая практика, поэтому отсутствуют стандартные соглашения.
Во-вторых, основой для аренды с выкупом является долгосрочное взаимодействие между владельцем и покупателем. В обычной сделке по продаже недвижимости информация об объекте указывается в договоре. Договор аренды с выкупом — это правовой документ, который регулирует отношения между сторонами. При его составлении необходимо учесть множество мелочей, связанных с его исполнением, и таких мелочей может быть очень много. Неподготовленный человек не сможет заранее учесть даже самые важные условия исполнения договора, а на самом деле есть и более тонкие моменты.
Этот шаг для продавца недвижимости является наиболее продолжительным и наиболее простым. Он выполняет функцию контроля, следит за поступлением средств, проверяет состояние недвижимости и обеспечивает оплату коммунальных платежей. Если договор составлен правильно и нет непредвиденных ситуаций, то период аренды с возможностью выкупа не вызовет продавцу значительных хлопот.